Ceny bytů stoupají. Rekordních úrovní ale zdaleka nedosahují

Růst cen bytů začátkem letošního roku zrychlil. Přesto mají k rekordním úrovním ještě daleko. Jak se vyvíjí nabídkové a realizované ceny bytů? A je již vhodný čas k nákupu?

Nabídkové ceny bytů v prvním letošním kvartálu vzrostly. Oproti poslednímu čtvrtletí loňského roku stouply o 0,8 % a meziročně si připsaly rovná 3 %. V Praze přitom rostly ceny rychleji (meziročně +3,8 %) než v ostatních částech České republiky (+2,2 %).

Graf 1: Vývoj nabídkových a realizovaných cen bytů

(průměr roku 2010 = 100)

Zdroj: ČSÚ

Realizované ceny bytů jsou zatím známé pouze za druhé čtvrtletí loňského roku. Pokud ale bude jejich vývoj kopírovat vývoj nabídkových cen, dosáhnou průměrné úrovně z roku 2010 pravděpodobně ve třetím čtvrtletí, nejpozději do konce minulého roku. Pražské nemovitosti již cen referenčního roku 2010 dosáhly.

K rekordním úrovním mají jak nabídkové, tak realizované ceny ještě daleko. Nejvyšší úrovně dosáhly v druhém pololetí roku 2008 (u nabídkových cen dosahovaly 111,9 % roku 2010 a u realizovaných cen dokonce 123,1 %).

Finanční krize cenami bytů zamávala poměrně zásadně. Realizované ceny nabraly dech až na přelomu roku 2012 a 2013. Do té doby ztratily v nominálním vyjádření 20,02 % z maximálních dosažených cen. Ve stejném čase vzrostla inflace měřená indexem spotřebitelských cen o 8,77 %. Reálný pokles cen bytů se tak blíží 30 %.

Poučka realitních makléřů, že v dobrých lokalitách jsou ceny stabilnější, je v hrubém nástřelu potvrzena i v datech realizovaných cen. Za „lepší“ lokalitu je považována Praha, která má širší pracovní příležitosti spojené s vyššími příjmy. Realizované ceny v Praze mezi vrcholem v „realitní bublině“ a dnem po „realitní krizi“ poklesly o 17,8 %, zatímco ceny v ostatních částech republiky se snížily o 21,3 %.

Nabídkové ceny tak vysoké výkyvy jako realizované ceny nemají. Od svého vrcholu v závěru roku 2008 ke svému dnu ve třetím čtvrtletí 2012 poklesly pouze o 14,2 % v nominálním vyjádření.

Graf 2: Vývoj rozdílu mezi realizovanými a nabídkovými cenami bytů

Zdroj: Vlastní zpracování z dat ČSÚ

Zajímavostí je vývoj rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami bytů. Rozdíl uváděný v Grafu 2 není absolutní, neboť vychází z průměrných nabídkových a průměrných realizovaných cen roku 2010. Ukazuje tak velikost odchylky od rozdílu mezi nabídkovými a realizovanými cenami od odchylky v roce 2010.

Nejvyšší rozdíl mezi nabídkovými a realizovanými cenami byl v roce 2007 a v roce 2008 před pádem banky Lehman Brothers a začátkem finanční krize. Rozdíl oproti roku 2010 dosahoval nejvíce 16,5 procentních bodů ve 2. čtvrtletí 2007 a poté se držel další 4 čtvrtletí nad 15 procentními body. V roce 2009 rozdíl významně klesal, jak se realizované ceny snižovaly rychleji, než jak stihly reagovat nabídkové ceny v realitní inzerci.

Je-li rozdíl mezi realizovanými a nabídkovými cenami výrazně vyšší, než jaký je obvyklý stav, pak je vhodné nákup nemovitosti přehodnotit. Ceny v takovém případě také rostou, ale nabídkové nestačí růst tak rychle, jako realizované.^[1] Realitní trh se přehřívá a pravděpodobně se jedná o cenovou bublinu.

V roce 2007 docházelo velmi často k situacím, kdy byla nemovitost inzerována za určitou cenu a následně prodána za cenu výrazně vyšší, neboť poptávka byla v realitním boomu enormní. Kupující brali téměř cokoli za téměř libovolnou cenu pod dojmem, že nemovitosti nikdy neklesají. A pak přišel jejich strmý pád.

V současné době je rozdíl mezi nabídkovou a poptávkovou cenou nemovitostí stabilizovaný a pod úrovní roku 2005 – 2006, které předcházely přehřátí trhu. Z tohoto pohledu se jeví doba pro nákup nemovitosti jako příznivá.