Tak jako jakákoliv jiná investice s sebou nese investice do nemovitostí za účelem pronájmu jistá rizika. Může se například stát, že dojde k výpadku příjmu z nájmu po dobu, kdy se bude hledat nový nájemce. Dalším rizikem může být neočekávaný pokles ceny nemovitosti, jak ho známe z doznívající krize. Výhodou investice do pronájmu bytů je, že byt si udržuje svou hodnotu sám o sobě. V příznivých podmínkách může investovat získat nejen příjem z nájmu, ale také může narůst hodnota samotného bytu. Obecně lze říci, že investice do bytu za účelem pronájmu je investicí konzervativní, která však nabízí vyšší výnos než například termínované vklady anebo spořící účty, pokud je nemovitost vhodně vybrána.
Vítejte na stránkách společnosti Petra Horáka, podnikajícím pod obchodním názvem NO-ZA., která se specializuje na správu tržních pronájmu.
Zajistíme větší servis a pohodlí Vám a hlavně Vašim nájemníkům. Spokojenost nájemníka se pak odráží v délce jeho pobytu a také v pravidelnosti úhrad nájemného což jsou nejdůležitější faktory při pronájmu, které si uvědomujeme.
Tato správa nemovitostí je určena pro jednotlivce, ale i pro investory vlastnící více bytů či rodinných domů, kteří nemohou či nechtějí mít s pronájem starosti.
Naší hlavní činností je komplexní správa nemovitostí, údržba a úklid, služby realitní kanceláře včetně finančních služeb, poradenství v oblasti účetnictví a práva. Zajišťujeme technickou správu nemovitostí, revize, opravy a havárie.
Naší další činností je správa bytů a rodinných domů. Toto odvětví vzniklo na základě vysoké poptávky a za poslední rok se stala velice oblíbenou jak u místních, tak i u zahraničních majitelů nemovitostí. Postaráme se o Váš dům či byt ve Vaší nepřítomnosti, v případě zájmu zajistíme rychlý pronájem, úklid a údržbu, zajistíme další služby dle přání majitele nemovitosti.
Základem úspěchu je náš individuální přístup k majitelům i jejich nájemníkům. Velký důraz klademe také na profesionální a zodpovědnou práci našeho týmu.
Investice do nemovitostí je považována mnohými za jednu z nejbezpečnějších investic vůbec.
Ale pouze v případě kvalitních nemovitostí v kvalitní lokalitě, ke které patří kvalitní občanská vybavenost a infrastruktura. Toto jako by mnoha lidem, kteří kupují za účelem investice (ne pro vlastní bydlení!) unikalo. Mnoho z nich se bezhlavě vrhá do nákupu neperspektivních bytů – například v zastaralé panelové výstavbě s nedostatečnou infrastrukturou a absencí zeleně a služeb v jejich okolí. Typickým příkladem jsou satelitní lokality na periferii velkých měst.
I krásný byt ve špatné lokalitě ve starém paneláku se automaticky stává „béčkovou“ nemovitostí a je jedno, že má luxusní interiér. A naopak i zanedbaná garsonka v docházkové vzdálenosti od centra města bude představovat pro svého majitele (za předpokladu, že bude koupě výhodná, dům bude průběžně rekonstruován a pod.) pravděpodobně zajímavou investici. Samozřejmě záleží na dalších faktorech, ale jedno je jisté, Lokalita, lokalita, lokalita!.
I „béčková“ nemovitost může budit zdání výhodné koupě a dá se pochopit v případě, že byl její nákup opravdu mimořádně výhodný a že ji výnos z pronájmu majiteli splatí, což se těžko podaří v Praze. Proto se orientujeme na investování do jiných zajimavých lokalit.
Na druhou stranu správná volba opřená o vhodně zvolené financování do našeho života přináší obrovskou radost, úlevu a vnitřní klid a je jedno, zdali je to pro vlastní bydlení nebo investici na důchod.
Pronájem třetí osobě
Podle nového občanského zákoníku nemá nájemce bytu povinnost oznámit majiteli, že hodlá část bytu dále pronajímat třetí osobě. Skutečně nemá majitel nemovitosti nárok vědět, kdo v jeho bytě bydlí, případně vyjádřit nesouhlas?
09.04.2014 - Právo - Lexxus
To byl jeden z mnoha dotazů, které zazněly z pléna na seminářích realitní kanceláře Lexxus, která se rozhodla je uspořádat pro širokou veřejnost zdarma. Zájemci se dozvěděli mnoho podstatného. Účast na seminářích byla mimořádná, a tak je více než pravděpodobné, že to nebyla poslední vzdělávací akce svého druhu.
"Nový občanský zákoník je postaven na principu smluvní volnosti, tj. ponechává na vůli stran svobodně si ujednat smlouvu a určit její obsah. Tato svoboda však není bezbřehá - strany se jednak nemohou odchýlit od těch ustanovení zákona, která to výslovně zakazují, a dále nesmí svými ujednáními porušovat dobré mravy, veřejný pořádek či právo týkající se postavení osob.
Pokud jde o oblast nájmu bytů a domů, zde zákonodárce koncept smluvní volnosti částečně omezil ve prospěch nájemce, který je považován za slabší smluvní stranu za podmínky, že byt či dům si pronajímá k zajištění bytových potřeb. Smluvní strany se v tomto případě nemohou v nájemní smlouvě odchýlit od zákonných ustanovení tak, aby toto odchylné ujednání bylo v neprospěch nájemce. Pokud tak přesto učiní, k takovýmto ustanovením nájemní smlouvy se nebude přihlížet a budou nevymahatelná. Stejně tak by se nepřihlíželo k ujednáním nájemní smlouvy, která by zavazovala nájemce k úhradě smluvní pokuty (bude-li např. v prodlení s platbou nájemného) či která by nájemci ukládala zjevně nepřiměřenou povinnost.
Pokud jde o možnost nájemce dále podnajímat část bytu, je velmi důležité, zda nájemce v bytě bydlí trvale či nikoliv. Pokud bude nájemce v bytě trvale bydlet, souhlas pronajímatele k podnajmutí části bytu třetí osobě skutečně není nutný, nájemce je však povinen pronajímatele informovat o zvýšení počtu osob v bytě. Podmiňování takového podnájmu části bytu souhlasem majitele lze považovat právě za ujednání v neprospěch nájemce, a tudíž za ujednání nevymahatelné. Pokud však nájemce nebude přihlášen a nebude tedy byt trvale obývat, může jej pronajmout pouze se souhlasem majitele bytu," odpověděl Michal Bedrna, právník, který spolupracuje s kanceláří Lexxus.
Autor: Redakce Sreality.cz
Zdroj: Lexxus
Novinky z Občanského zákoníků
- Předávání nájemní smlouvy bude složitější. Nově nebude stačit, když třeba babička přihlásí vnuka k trvalému pobytu v státním bytě, který pak po smrti babičky zde bude bydlet. Bude potřeba souhlasu protistrany. Jinak má vnuk dva roky k dobru a pak se musí vystěhovat.
- Pronajímatel nemá nově povinnost zajistit náhradní ubytování, novela tento termín nezná. Pokud nájemník třeba hrubě poruší smluvené povinnosti, má smůlu.
- Pokud nájemce v místě nájmu způsobí trestný čin, může to být důvod k výpovědi.
- Je-li to nutné, může vstoupit pronajímatel do pronajatého bytu.
- Pronajímatel má právo určit, aby žil v bytě je určitý počet osob v závislosti na jeho velikosti.
- V pronajatém bytě může bydlet jen smluvení nájemníci, vyjma partnerů jejich dětí a děti osvojených. Pokud nájemník bude chtít vzít do bytu další lidi, musí to ohlásit pronajímateli.
Anketa
21.05.2014 - Právo - Portál o bydlení
Na rozdíl od právní úpravy provedené zákonem č. 40/1964 Sb, konkrétně v § 712 již nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) neupravuje nutnost poskytnutí náhradního bytu po skončení nájmu výpovědí. Je tedy pouze na vůli pronajímatele bytu, zda náhradní byt, nebo pouze prostor, který by odpovídal původnímu pojmu přístřeší poskytl.
V případě, že pronajímatel bytu hodlá provést úpravu bytu nebo domu (§ 2259 a následující), která bude spojena s vyklizením bytu nájemcem, zaplatí nájemci přiměřenou náhradu nákladů, které mu vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu. Pronajímatel může začít s prováděním prací až tehdy, co se zavázal poskytnout přiměřenou náhradu a zaplatí nájemci na tyto náklady odpovídající přiměřenou zálohu.
Bytovou náhradu po dobu, která bude odpovídat provádění prací spojených s úpravou bytu nebo domu, si zajišťuje nájemce bytu sám. Po skončení prací se do bytu znovu navrátí.
Odmítne-li nájemce byt vyklidit, může pronajímatel navrhnout soudu, aby rozhodl o vyklizení bytu.
Autor: Redakce Sreality.cz
Zdroj: Portál o bydlení
25.04.2014 - Právo - Advokátní kancelář Richard Gürlich
Nový občanský zákoník zavádí zcela nový institut, kterým je správa cizího majetkuneboli trust. Správa cizího majetku je dle NOZ vymezena tak, že každý, komu je svěřena správa majetku, který mu nepatří, ve prospěch někoho jiného (tzv. beneficienta), je správcem cizího majetku. Rozlišují se dva typy správy cizího majetku - prostá a plná. Při správě prosté je povinností správce pečovat o zachování podstaty a účelu majetku. Správce v takovém případě tedy činí pouze to, co je nutné k zachování majetku. Při plné správě však vzniká správci širší oprávnění – správce může se spravovaným majetkem učinit vše, co je potřebné nejen k jeho zachování, ale i ke zhodnocení nebo rozmnožení.
Správce je povinen vykonávat správu s péčí řádného hospodáře. Pokud je beneficientů více, správce je povinen jednat vůči všem nestranně. Správce může být i sám beneficientem, ale v takovém případě je povinen brát na své zájmy stejný zřetel jako na zájmy ostatních a vykonávat svou působnost ve společném zájmu. Správce má také oznamovací povinnost, pokud by jeho zájem mohl být v rozporu se zájmem beneficienta nebo pokud by mohl vůči beneficientovi uplatnit nějaké své právo. Nabýt právo na spravovaný majetek nebo stát se stranou smlouvy týkající se tohoto majetku, může správce pouze s výslovným souhlasem beneficienta. Bezúplatně převést majetek pak může pouze, pokud je to v povaze správy nebo se jedná o majetek nepatrné hodnoty, kterého se zbavuje v zájmu beneficienta. Správce hradí každou škodu na spravovaném majetku, která nevznikla v souvislosti s vyšší mocí, stárnutím věci či jiným přirozeným vývojem včetně běžného opotřebení.
Správce je povinen sestavit inventář spravovaného majetku a svěřený majetek pojistit nebo dát jistotu za řádný výkon správy, pokud tak určí stanovy, smlouva či zákon. Na návrh beneficienta nebo třetí osoby s právním zájmem, může tuto povinnost uložit správci i soud. Inventářem zákon myslí věrný a přesný seznam spravovaného jmění včetně všech významných dokladů. Inventář správce doručuje se tomu, kdo ho pověřil správou, beneficientovi a osobě, o níž to bylo ujednáno nebo zákonem stanoveno, taková osoba má poté právo namítat nesprávnost inventáře a žádat sestavení nového. Na náklady beneficienta může správce pojistit spravovaný majetek proti běžným rizikům. Pojištění majetkové odpovědnosti správce může na náklady beneficienta uzavřít, jen pokud vykonává funkci bezplatně.
Správce je povinen investovat spravované jmění obezřetně. Má povinnost jednat rozumně s ohledem na rizika, výnosy a hospodářské poměry. Správce může nabýt maximálně 5% akcií od jednoho emitenta. U banky může uložit spravované peníze pouze s možností je vybrat na požádání nebo do 30 dnů, aby byla udržena likvidita spravovaného jmění.
Činnost správce skončí odstoupením, odvoláním, omezením jeho svéprávnosti či osvědčením úpadku správce. Své odstoupení musí správce písemně doručit tomu, kdo je oprávněn povolat správce nového, čímž jeho funkce zaniká. Správce však nesmí od správy odstoupit v nevhodnou dobu, jinak nahradí škodu, která tím vznikla. Správce má po skončení správy zadržovací právo k zajištění svých pohledávek vzniklých ze správy. Vůči peněžitému majetku si své pohledávky automaticky započte.
JUDr. Richard Gürlich, Ph.D.
Autor: Redakce Sreality.cz
Zdroj: Advokátní kancelář Richard Gürlich